En Valladolid, encontrar piso se parece cada vez menos a una búsqueda tranquila y cada vez más a una carrera de fondo. En apenas doce meses, el metro cuadrado se ha encarecido tanto para comprar como para alquilar, con repuntes cercanos al 10% que tensionan el acceso a la vivienda en buena parte de la ciudad.

Según los últimos datos del portal inmobiliario Idealista, correspondientes a octubre de 2025, el mercado residencial vallisoletano vive un momento de clara escalada, con diferencias muy marcadas entre barrios y con nuevos máximos históricos en varias zonas.

 Comprar vivienda: el precio sube un 9,5% y se acerca a los niveles precrisis

El precio medio de venta en Valladolid capital se situó en 1.909 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 0,8% respecto a septiembre, un 0,7% en el trimestre y un 9,5% en comparación con octubre de 2024. Aunque la ciudad aún está por debajo del pico de la burbuja inmobiliaria, alcanzado en octubre de 2007, cuando el metro cuadrado costaba 2.117 euros, la tendencia es claramente alcista y consolida la recuperación del mercado local.

El mapa de precios deja claro que el centro y los barrios consolidados siguen marcando la diferencia. El Centro se mantiene como la zona más cara de Valladolid, con 2.682 euros por metro cuadrado y un crecimiento del 14,6% en el último año, situándose apenas un 6,9% por debajo de su máximo histórico. Muy cerca se encuentran Parquesol y Huerta del Rey, con 2.100 y 2.092 euros por metro cuadrado respectivamente, ambas en máximos históricos tras registrar subidas superiores al 10% anual. También destacan los incrementos en el Paseo Zorrilla – Cuatro de Marzo, donde los precios se sitúan en 2.051 euros y acumulan un aumento del 16,8% respecto a 2024.

Estas zonas confirman que la demanda se mantiene sólida en los barrios con mejor conexión, servicios y calidad de vida, mientras el margen de negociación se reduce cada vez más.

 Los barrios más asequibles, los que más suben

En el extremo opuesto se encuentran los barrios tradicionalmente más económicos, aunque muchos de ellos son precisamente los que más están subiendo. En Delicias, el precio alcanza los 1.382 euros por metro cuadrado, con un crecimiento interanual del 19,8%. En Pajarillos, el repunte es aún más acusado: 1.355 euros por metro cuadrado y una subida del 26,9% en un solo año, el mayor incremento registrado en toda la ciudad. También la Rondilla – Santa Clara vive un fuerte encarecimiento, con un aumento del 22,1% interanual hasta situarse en 1.709 euros por metro cuadrado, su máximo histórico.

Estos datos evidencian cómo los barrios más modestos se están convirtiendo en el nuevo refugio de la demanda desplazada desde el centro, aunque sus precios empiezan a dejar de ser tan accesibles como antes.

 Zonas que aún no se recuperan

No toda la ciudad, sin embargo, evoluciona al mismo ritmo. Algunas zonas siguen lejos de recuperar sus valores de hace más de una década. Es el caso de La Victoria – El Cabildo, con 1.404 euros por metro cuadrado y una caída interanual del 15,9%, o Belén – Pilarica – Barrio España, que, pese a crecer un 6,7% en el trimestre, aún se mantiene un 13,7% por debajo de su máximo histórico. En Las Villas – Santa Ana, el precio ronda los 1.934 euros, un 13% por debajo del récord alcanzado en abril de 2024. Estos barrios reflejan un mercado más inestable, donde la demanda no se ha recuperado al mismo ritmo que en otras zonas de la capital.

El alquiler, en máximos históricos: sube un 9,9% en un año

Si el mercado de compraventa se encarece, el del alquiler no se queda atrás. En octubre, el precio medio del alquiler en Valladolid alcanzó los 9,4 euros por metro cuadrado, según Idealista, lo que supone un incremento del 1,1% respecto al mes anterior, del 4% en el trimestre y del 9,9% en el último año. Se trata, además, de un máximo histórico para la ciudad, un dato que refleja la dificultad creciente de acceder a una vivienda en régimen de alquiler.

El Centro vuelve a liderar el encarecimiento con 10,8 euros por metro cuadrado, tras subir un 15,7% en un año. Le sigue el entorno del Campo Grande – Arco de Ladrillo, donde los alquileres alcanzan los 9,9 euros tras un repunte del 19,5% interanual, y el área de Circular – Vadillos, con 9,4 euros y un aumento del 12,6%. En todas ellas se alcanzan máximos históricos. Estos incrementos, generalizados en las zonas más demandadas, apuntan a una combinación de escasez de oferta y fuerte presión de la demanda, especialmente entre jóvenes y nuevos hogares que no logran acceder a la compra.

Aun así, algunas áreas muestran cierta contención. En el Paseo Zorrilla – Cuatro de Marzo, los alquileres bajan ligeramente hasta los 8,9 euros por metro cuadrado, un 0,8% menos que hace un año. También se observa una corrección en la Rondilla – Santa Clara, donde los precios descienden un 3,4% mensual tras alcanzar su máximo en septiembre. En Parquesol, pese a situarse en su propio récord histórico (8,3 euros por metro cuadrado), la evolución es más moderada que en otras zonas de la ciudad.