La usucapión es una figura singular existente en nuestro ordenamiento jurídico, que permite adquirir la propiedad y otros derechos reales si se cumplen determinados requisitos previstos en la Ley.

 

De esta manera, el Código Civil reconoce en su artículo 609 que la propiedad y los demás derechos reales pueden adquirirse por medio de la prescripción. 

 

Y matiza el artículo 447 que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir como título para adquirir el dominio.

 

Finalmente, es el artículo 1941 el que pone de relieve qué requisitos son necesarios para que esa posesión pueda servir cómo título para adquirir el dominio, y es que la misma debe ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

 

Nos encontramos con dos tipos de usucapión, la ordinaria y la extraordinaria.

1. La usucapión ordinaria requiere la existencia de una posesión en concepto de dueño, de buena fe, con justo título y por el plazo de 10 años.
2. La usucapión extraordinaria requiere una posesión en concepto de dueño, por el plazo de 30 años, pero no exige que medie buena fe ni justo título. 

• Posesión en concepto de dueño:

 

El Tribunal Supremo manifestó en su sentencia de 4 de marzo de 1991 que sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio, y tan terminantes son estos preceptos que este Tribunal al aplicarlos hubo de declarar que tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria no pueden tener lugar en armonía con el art. 1.941. sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir en concepto de dueño.

 

Que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir por prescripción, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al animus domini.

 

Y, finalmente, que para que pueda originarse la prescripción adquisitiva, incluso la extraordinaria como medio de adquirir el dominio, se requiere, no sólo el transcurso de los 30 años sin interrupción en la posesión, sino también que esta posesión no sea simple tenencia material o la posesión natural, sino que sea la civil, es decir, la tenencia unida a la intención de hacer la cosa como suya, en concepto de dueño.

• Posesión pública:

 

La posesión debe ser pública, de manera que la colectividad pueda conocerla a través de actos inequívocos del poseedor con clara manifestación externa en el tráfico. Así nuestro Alto Tribunal en sentencia de 23 de julio de 2018 manifestó que la posesión en concepto de dueño requiere que, pública e inequívocamente, se manifieste dicha condición por el poseedor mediante actos continuados.

• Posesión pacífica y no interrumpida:

 

La usucapión extraordinaria requiere que la posesión sea pacífica, es decir que nadie la haya cuestionado a lo largo de los años, y que haya transcurrido el plazo de treinta años establecido en el artículo 1959 de nuestro Código Civil.

 

Nos encontramos ante una institución peculiar que sin embargo permite adecuar la realidad dominical de ciertas situaciones de hecho. Por ello es importante aplicarla de forma prudente y limitada.